老屋翻新該注意什麼?常見問題懶人包一次搞懂

無論家庭結構或是生活型態的改變,不少人會針對手上的中古屋或老屋進行裝修,實際投入後才發現:「這水真深啊……」,進而卻步放棄,麒鉅以自身的經驗,整理了老屋翻新的常見問題,無論是你有老屋改造的需求、又或者是單純想買房的階段,想必能有一定的幫助喔!

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ㄧ、為什麼要老屋翻新?
中古屋與老屋因為屋齡較高,購入價格相較預售屋及新成屋低,且具有格局方正、公設比低的優勢,逐漸成謂首購或換屋族群出手的目標,但常因屋況老舊及空間格局不符合屋主居住習慣,進而產生翻新需求;無論漏水、壁癌、電路更換和格局調整,往往都會需要大興土木,影響到的工程種類也更加多樣。

二、什麼樣的狀況需要或適合老屋翻新?
以我們的經驗,下面幾種狀況您可以考慮進行老屋翻新:
1.因水管老舊或潮濕環境造成的長期漏水或壁癌問題。
2.電線老舊無法使用新式家電用品。
3.空間格局不符合家人居住需求。
4.改變使用功能(如退休用、親子房或寵物宅等……)

三、老屋翻新有哪些裝修流程?
常見的運作流程如下:
1.初期諮詢
了解屋主的預算及室內裝潢目標,讓設計師能更快速針對動線、格局及風格進行初步規劃。
延伸閱讀:《裝修諮詢如何準備?讓麒鉅設計告訴你!》

2.丈量場勘
親臨現場丈量實際尺寸,並評估基礎屋況與工班討論,預先紀錄需進行的工程項目。
延伸閱讀:《室內裝潢承先啟後的環節-丈量》

3.結構及承重評估
調整室內格局需進行專業的結構和承重評估,在合乎法規為基礎下繪製圖說。

4.設計繪圖
設計師先提出相關的風格方案進行提報,完成後開始進行室內設計繪圖,並與屋主進行調整。

5.報價及簽立相關合約
對本次的翻新內容進行細項報價及調整,並針對設計及施工擬定合約,闡明義務保障雙方權益。

6.相關資料申請
設計公司將會協助申請相關施工資料,如:社區的裝修申請、直下層同意書、室內裝修申請等資料,確保本次裝修順暢合法。
延伸閱讀:《你的居家裝潢需要「室內裝修申請」嗎?》

7.工程階段
按室內設計公司所提出的「工程進度表」聯繫工班進行施工,依序為基礎工程、裝修工程及軟裝工程,並協調傢俱家電進場時間,避免碰撞及粉塵堆積。
延伸閱讀:《準時入住的最佳靠山—看懂「工程進度表」的眉眉角角!》

8.驗收
當室內裝修整體完工後,設計師會邀集屋主一同前往驗收,確認是否有瑕疵或補強的地方,再交由工班進行優化,完成後即可進行後續交屋。延伸閱讀:《別讓完工成為夢魘的開始!裝修後你該「如何驗收」?》

四、老屋翻新的預算抓多少比較好?
用坪數來進行預估,相關金額如下:
1.基礎工程費用約8~10萬 / 坪
2.室內裝修費用約5~8萬 / 坪
3.冷氣系統費用約1.2~1.7萬 / 坪

上述金額會依屋主對於裝潢的用料(建材原物料以時價為主)及需求有所差異,可藉由裝潢預算表與設計師逐一列出項目,藉此掌握預算調配。
要注意的是,以上費用並不包含設計費、工程管理費、室內傢俱與廚房三機,而上述費用會因不同的設計公司有所差別。

五、老屋翻新的預算如何規劃分配佔比?
將老屋整體翻修執行室內設計,預算方面會建議分成三大部分:
1.基礎工程(佔總金額60%)
老屋翻新中最重要的一塊—整體核心重作強化,其中包含拆除、更換水電管路、防水工程、結構強化、水泥重鋪及格局調整等……可以理解成補強老屋屋況為即將運作的裝修工程進行打底;當然,也不是每項基礎工程都需要施作,建議讓設計師會協助會勘現場後給出評估後討論。    

2.裝修工程(佔總金額30%)
室內的天、地、壁美化工程,包含木作、油漆、系統櫃工程。比方說天花板的造型設計、還有一些牆面的雕飾;地坪的材質選擇,磁磚、實木、貼皮;以及牆面的美化是要油漆還是石材,這些都是屬於裝修工程的一部分,由於各裝潢風格各有特色,建材費用也會依不同的裝潢風格而有所調整。

3.軟裝工程(佔總金額10%)
為提升室內整體風格及質感,不少屋主會於室內裝潢完成後,對內部進行最後的裝飾,補強裝飾、窗簾或各區傢俱等……室內軟裝通常會在裝修工程前會同軟裝師與設計師設計,針對顏色與整體風格做出相應對的規劃,讓空間氛圍有別於一般!

上述預算分配比例是以麒鉅的規劃經驗所建議,在實際運作上還是會有所增減,但針對老屋翻新強烈建議以基礎工程的費用優先考量分配,畢竟有良好的屋況才能呈現出最好的裝潢成果。

六、為什麼很多人說老屋翻新基礎工程很重要?
有的老屋動輒20~30年以上屋齡,許多格局規劃以及水電線路配置,與現代居住習慣和法規都有所差異;而基礎工程就是針對「電路系統」及「給水排水系統」進行更換,從根本解決漏水及電壓不足的問題,具體內容如下:
1.電路系統
老屋的供電安培數,不足以供應日新月異的家電耗能,加上時間所發生的老舊氧化,容易導致短路甚至負載量不足引發火災;通常電路系統會藉由配電箱重新規劃、迴路配置以及強弱電分離三個方向一次進行更新。

2.給水、排水系統
水管相關系統長年未更換,除了累積水垢外更有可能出現漏水現象,也是不少老屋壁癌無法解決的主因;早年的住宅除了國泰格局設計外,通常只會有單間衛浴,對於人口較多的家庭相當不便,不少人也會藉基礎工程時改變管路裝修為雙衛浴;最常見的就是調整管線規劃以及更新冷熱水管配置。

電線跟水管多埋設於牆內,導致更換檢測不易,基礎工程除更新相關物料外,還能重新規劃線管並設置維修孔,除了能有效避免漏水及電線損壞外,也更便於往後的維修調整。
延伸閱讀:《中古屋裝修重點!首重基礎工程強化房屋體質》

七、老屋翻新需要找一條龍的室內設計公司嗎?
隨著網路資訊快速傳播,室內裝修的價位已從以前的「我抬價、你砍價」的諜對諜,轉變成為價位透明的整體專業規劃服務,與自己尋找工班的不同點是,設計公司往往有固定合作及可靠的施工團隊,在配合度與時間調配上能有更好的展現,加上有合約的基礎規範,有效避免「爛尾工程」及「無人負責」的狀況;對於屋主而言,與室內設計公司合作統包工程,整體來說更有保障!